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9 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência

Processo

Órgão Julgador

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Publicação

Julgamento

Relator

FABIO CLEM DE OLIVEIRA

Documentos anexos

Inteiro TeorTJ-ES_APL_00216269720068080024_156c9.pdf
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Inteiro Teor

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

GAB. DESEMB - FÁBIO CLEM DE OLIVEIRA

26 de abril de 2016

APELAÇÃO Nº XXXXX-97.2006.8.08.0024 (024060216264) - VITÓRIA - 8ª VARA CÍVEL

APELANTE/APELADO :VIVACQUA IRMAOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO : ZELINDA ROSA BORTOLUZZI e outros

RELATOR DES. FABIO CLEM DE OLIVEIRA

REVISOR DES. JANETE VARGAS SIMÕES

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de apelação cível interposta por VIVACQUA IRMÃOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. sentença (fl. 376/382) proferida pelo MM. Juiz de Direito da 8ª Vara Cível de Vitória integrada pela decisão que acolheu os embargos de declaração com efeitos modificativos (fl. 430/442), que, nos autos da ação anulatória que move contra ARMANDO VALENTINO BORTOLUZZI, ZELINDA ROSA BORTOLUZZI, LOLITA DA ROCHA PIMENTA E ZADER JOSÉ GINALDI, julgou improcedentes pedidos contidos na inicial de anulação de compra e venda de imóveis e indenização, bem como condenando os réus ao pagamento das custas e ao ressarcimento das custas prévias pagas pela autora, bem como reconhecendo a existência de sucumbência recíproca determinou a compensação dos honorários advocatícios.

Sustenta que (1) o recurso é tempestivo e o seu preparo foi efetuado; (2) a compra e venda realizada é nula porque faltava legitimação a sócia que a celebrou; (2) a Justiça do Estado do Rio de Janeiro havia concedido liminar determinando a suspensão dos poderes da sócia que realizou as compras e venda; (3) a sentença que declarou a nulidade da procuração da sócia para atuar em nome da empresa possui efeito erga omnes; (4) o vício insanável de nulidade de procuração impede que seja reconhecida a bo -fé dos compradores; (5) os compradores foram negligentes porque não realizaram diligências para verificar a validade da procuração; (6) impossibilidade José Eduardo Vervolet dos Santos, e seu falecido pai, José Maria Vivacqua não se apresentaram aos compradores como proprietários dos imóveis, mas sim como mandatários.

Requer que o recurso seja provido para reformar a sentença recorrida e julgar procedentes os pedidos contidos na inicial.

Apelação adesiva interposta por ARMANDO VALENTINO BORTOLUZZI e ZENILDA ROSA BORTOLUZZI requerendo a reformar parcial da sentença apenas para condenar a autora VIVACQUA IRMÃOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. ao pagamento das custas e honorários ante o princípio da causalidade.

Contrarrazões apresentadas por ARMANDO VALENTINO BORTOLUZZI e ZENILDA ROSA BORTOLUZZI (FL. 496/520).

Contrarrazões à apelação adesiva apresentada pela VIVACQUA IRMÃOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. arguindo preliminares: (I) de não conhecimento da apelação adesiva; e (II) a sentença integrada pela decisão que acolheu embargos de declaração acolhida pelos embargos de declaração é extra petita (Fl. 524/528).

Contrarrazões apresentadas por ZANDER JOSÉ GINAID (Fl. 530/541).

Remetam-se os autos para a Coordenadoria de Protocolo, Registro e Distribuição para adequação da atuação fazendo constar também como apelados ZELINDA ROSA BORTOLUZZI, LOLITA DA ROCHA PIMENTA E ZADER JOSÉ GINALDI .

É o relatório.

o Eminente Revisor.

Vitória/ES, 09 de março de 2016.

Desembargador Fabio Clem de Oliveira

Relator

V O T O S

O SR. DESEMBARGADOR JANETE VARGAS SIMÕES : *

O SR. DESEMBARGADOR EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR : *

O SR. DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA (RELATOR): PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DA APELAÇÃO ADESIVA – AUSÊNCIA DE INTERESSE RECUSAL

Senhor Presidente. O interesse recursal decorre da necessidade do recorrente utilizarse do recurso para melhorar a sua situação processual havendo necessidade de comprovação de que a decisão recorrida causa-lhe prejuízo e de que o recurso é útil e adequado para melhorá-la.

Destarte, “na interposição do recurso o interessado deve demonstrar que a via recursal eleita pode lhe proporcionar situação mais vantajosa, do ponto de vista prático, do que a emergente da decisão recorrida, bem como que é necessário utilizar do recurso para alcançar tal vantagem.”(TJES, Classe: Apelação, 48110102539,

Relator: FABIO CLEM DE OLIVEIRA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 19/05/2015, Data da Publicação no Diário: 02/06/2015)

Embora a sentença recorrida tenha sido integrada pela decisão de folhas 430/442 que acolheu os embargos de declaração para emprestando-lhes efeitos modificativos, julgar improcedentes os pedidos contidos na inicial, deixou de condenar a autora VIVACQUA IRMÃOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. ao pagamento das custas e honorários advocatícios.

Por conseguinte, assiste ao réu ARMANDO VALENTINO BORTOLUZZI o direito recorrer da sentença objetivando a condenação da autora ao pagamento das custas e honorários advocatícios, sendo patente o seu interesse recursal.

Por estas razões, rejeito a preliminar de ausência de interesse recursal.

É como voto.

APELAÇÃO CÍVEL Nº XXXXX-97.2006.8.08.0024 (024.060.216.264) APELANTE/APELADO: VIVACQUA IRMÃOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

APELANTE/APELADO: ARMANDO VALENTINO BORTOLUZZI] APELADOS: ZELINDA ROSA BORTOLUZZI, LOLITA DA ROCHA PIMENTA E ZADER JOSÉ GINALDI

RELATOR: DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA

VOTO

PRELIMINAR DE SENTENÇA EXTRA PETITA

Senhor Presidente. A sentença recorrida foi integrada por decisão de folhas 430/442 que acolheu embargos de declaração com efeitos modificativos para julgar improcedentes os pedidos contidos na petição inicial.

Não prospera a alegação de que esta decisão seria extra petita, uma vez que o acolhimento dos embargos de declaração pela decisão de folhas 430/442, aplicando a teoria da aparência ao caso em concreto, apenas atendeu ao pedido expresso formulado pelo pelo embargante ARMANDO VALENTINO BORTOLUZZI nos embargos de declaração de folhas 404/409.

Estes embargos de declaração de folhas 404/409 tinham 4 (pedidos): 1º) aplicação da teoria da aparência; (2)) responsabilização pessoal dos diretores que representaram a autora por ocasião da outorga da procuração pública que os autorizava a negociar os imóveis; (3) responsabilização dos substabelecidos que celebraram os contratos de compra e venda; (4) prequestionamento dos artigos 1.009, 1.016, 1.017 e 1.091 do Código Civil de 2002 ou dos correspondentes do Código Civil de 1916.

Por tais razões rejeito a preliminar de sentença extra petita.

É como voto.

APELAÇÃO CÍVEL Nº XXXXX-97.2006.8.08.0024 (024.060.216.264) APELANTE/APELADO: VIVACQUA IRMÃOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

APELANTE/APELADO: ARMANDO VALENTINO BORTOLUZZI] APELADOS: ZELINDA ROSA BORTOLUZZI, LOLITA DA ROCHA PIMENTA E

ZADER JOSÉ GINALDI

RELATOR: DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA

VOTO

Senhor Presidente. Averbo que por força dos limites subjetivos da coisa julgada, a declaração judicial de nulidade da debatida procuração que serviu de lastro para conferir validade ao substabelecimento utilizado por José Eduardo Vervloet dos Santos para se apresentar no mercado imobiliário capixaba da época dos fatos como representante da apelante e celebrar contratos imobiliários, não atinge os compradores ou quem quer que tenha adquirido lotes do Loteamento Santa Therezinha nas mesmas condições que eles.

Não sem razão a apelante VIVACQUA IRMÃOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. provocou a jurisdição para obter a declaração de nulidade dos vários contratos de compra e venda de unidades desse loteamento.

Zuleika Domingues Jabour e Eliete Jabour, e, de outro, Umberto Jabour Antonini, José Maria Vivacqua dos Santos e José Eduardo Vervolet dos Santos, estes dois últimos como sócios da Sociedade Imobiliária Hércules Ltda., aduziu como causa de pedir a nulidade da procuração por vício originário de representação e, por conseguinte, do aludido substabelecimento.

Defendeu a nulidade, por contaminação pelo vício originário, de todos os atos subsequentes que foram praticados com fundamento nesses instrumentos, inclusive contra os adquirentes de boa-fé, porque, segundo alega, agiram de forma imprudente, sem analisar todo o acervo documental necessário para comprovar a legitimidade daqueles que se apresentaram como vendedores.

A hipótese remete à complexa e dinâmica miríade de relações sociais, no caso, de ordem econômica, e a necessidade, de ordem pública, de proporcionar a segurança jurídica aos tratos daí decorrentes.

Esse quadro se encontra assim delineado na doutrina:

“[Omitido] O ordenamento jurídico, atendendo à conveniência de imprimir segurança e celeridade ao tráfego jurídico e à necessidade de dispensar proteção aos interesses legítimos, ampara, por vezes, a aparência antes da realidade, reconhecendo como válidos alguns atos aparentemente verdadeiros e dando a estes os efeitos jurídicos que a lei atribui aos atos reais.

A segurança das transações exige que uma aquisição em aparência regular não possa ser colocada em questão. Se o adquirente tomou todas as precauções não deve se inquietar. A regra protege assim não só estes, mas também os proprietários verdadeiros porque, sem tal dispositivo, os adquirentes hesitariam em contratar, prejudicando a circulação econômica dos bens.

A complexidade cada vez maior das relações jurídicas impõe-nos confiar na feição externa da realidade com a qual nos deparamos. A rapidez e a segurança do comércio, a quantidade de negócios travados diariamente, os compromissos que se avolumam constantemente, o condicionamento da vida a uma dependência de relações contratuais inevitáveis, entre outros fatores, justificam as razões que levam o homem a não dar tanta importância ao conteúdo dos atos que realiza, prendendo o ao aspecto exterior dos eventos que se apresentam."(DA MOTA, Maurício Jorge Pereira. A teoria da aparência jurídica. Revista de Direito Privado, nº 32, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2007, p. 221/222).

É nele que se insere o conflito revelado nos autos, entre os interesses do proprietário e do terceiro adquirente de bo -fé ou “entre o interesse do efetivo legitimado -interesse que só pode ser prestado pela ineficácia do ato - e o interesse do terceiro que por causa da aparência incidiu em erro objetivamente escusável - interesse que, ao contrário do interesse anterior, não pode ser atendido senão através da eficácia” (FALZEA, Angelo apud DA MOTA, Maurício Jorge Pereira. ob cit., p. 241).

Esse conflito, por seu turno, decorreu de falsa percepção da realidade pelos compradores, pois consideraram José Eduardo Vervolet dos Santos como representante legal da apelante quando, em verdade, posteriormente ficou demonstrado que não era.

Contudo, a depender das circunstâncias concretas em que isso ocorreu, não será absurdo algum proteger os seus interesses em detrimento da apelante.

Eis a lição proclamada por abalizada doutrina:

“As relações sociais se baseiam na confiança legítima das pessoas e na regularidade do direito de cada um. [Omitido]. A presença da bo -fé é requisito indispensável nas relações estabelecidas pelas pessoas para revestir de segurança os compromissos assumidos.

[Omitido].

Procura-se fazer reinar a justiça, impondo-se a existência de certo grau de credibilidade mútua nos relacionamentos sinalagmáticos, para tornar possível a vida social dentro de um padrão médio de honestidade e moralidade. [Omitido]

Uma pessoa é tida, não raras vezes, como titular de um direito, quando não o é, na verdade. Aparece portadora de um valor ou bem, agindo como se fosse proprietária, por sua própria conta e sob sua responsabilidade. Não está na posição de quem representa o verdadeiro titular, ou de quem se encontra gerindo negócios alheios.

Em outras palavras produzem-se declarações de vontade que não correspondem à realidade. [Omitido]. Dá-se o aparecimento de uma situação de fato cercada de circunstâncias tais que as pessoas de bo -fé são levadas a acreditar, realmente, como válidos os atos desse modo praticados.

É o que se denomina teoria da aparência, pela qual uma pessoa, considerada por todos como titular de um direito, embora não o seja, leva a efeito um ato jurídico com terceiro de boa-fé. Ela se apresenta quando os atos são realizados por 'una persona engañada por una situación jurídica que es contraria a la realidad, pero que apresenta exteriormente las características de una situación jurídica verdadera' (José Puig Brutau, Estudos de Derecho Comparado, La Doctrina de Los Actos Propios, Ed. Ariel,

Barcelona, 1951, p. 103). [Omitido].

[Omitido].

[Omitido]. Esta a razão que leva a se atribuir valor ao ato perpetrado por alguém enganado por uma situação jurídica contrária à realidade, mas revestida exteriormente por características de uma situação jurídica verdadeira. Quem dá lugar a uma situação jurídica enganosa, ainda que sem o deliberado propósito de induzir a erro, não pode pretender que seu direito prevaleça sobre o direito de quem depositou confiança na aparência.

Razões contrárias são aventadas, com insistência, à admissão da teoria. Argumenta se que ela atenta contra a liberdade do consentimento, forçando o verdadeiro titular a respeitar uma operação realizada em seu prejuízo e sem o concurso de sua vontade. Constitui uma ofensa ao princípio de que ninguém pode transferir direito que não seja

seu [Omitido]

No entanto, a necessidade de ordem social de se conferir segurança às operações jurídicas, amparando-se, ao mesmo tempo, os interesses legítimos dos que corretamente procedem, impõe prevaleça a aparência do direito. [Omitido].

As necessidades sociais e o interesse público tornam possível conhecer a situação jurídica exata de uma pessoa ou de um bem, ou se a situação jurídica exterior corresponde, efetivamente, a interior. Quando todos pensam e tudo permite pensar que a realidade aparente é uma manifestação exterior da situação jurídica, não é

correto esquecer que a ação é determinada com base em tais dados [Omitido].

[Omitido] O princípio da proteção aos terceiros de bo -fé e a necessidade de imprimir segurança às relações jurídicas justificam a aparência. [Omitido]” (RIZZARDO, Arnaldo. Teoria da aparência. In: Revista da Ajuris, nº 24, Porto Alegre, RS: Ajuris, março de 1982, p. 222-226).

Ainda:

"PODER APARENTE - A pessoa, que não tem poder de representação, pode, em certas circunstâncias, ter de ser considerada (sem no ter) como se o tivesse, se aquele com quem trata há de a entender como tal. [Omitido]. Não há, aí, poder; há, apenas, aparência de poder, de jeito que o que se protege é a boa fé, em que se achava aquele que teve de atender ao suporte fático, exteriorizado, aparente, de poder."(DE MIRANDA, Pontes. Tratado de Direito Privado. Tomo III, São Paulo: RT, 1983, p. 253).

Assim colocada a questão, como não há controvérsia sobre o fato da apelante qualificar-se como proprietária dos lotes referidos na petição inicial, também de que foram vendidos por quem não a representava, e considerando que os compradores (réus) alegaram em sua defesa que os adquiriram acreditando que contratavam com o representante legal da apelante, bem como que essa alegada bo -fé foi impugnada na resposta à contestação, há que se investigar a sua ocorrência ou não.

Destaca-se, logo de início, que em sua petição inicial a apelante não incluiu os devedores na narrativa da fraude contra si perpetrada.

Apenas aduziu que no mínimo foram imprudentes" ao dispensar a apresentação das certidões negativas e muitas vezes pagar preço vil pelos imóveis, sendo que os aqui retratados se amoldam ao conceito legal de preço vil, o que lhes retira qualquer presunção de terem agido de bo -fé "(folha 14).

Esse o enquadramento de que partiu para adiantar-se e infirmar a tese que depois foi aduzida pelos apelados.

Com relação ao"preço vil", tratando-se de expressão contemplada em lei, como, por exemplo, no artigo 692, do CPC, a jurisprudência já se incumbiu de fixar o seu significado ao firmar que"resulta da comparação entre o valor de mercado do bem penhorado e aquele da arrematação"(STJ, REsp 57.083/SP, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros, 1ª Turma, DJ 19/12/1994, p. 35292).

Embora o aludido dispositivo legal refira-se precisamente à arrematação (os outros dispositivos que fazem referência ao preço vil também se encontram no livro do CPC que trata da execução), não há dúvida de que sua exegese transmite a ideia do que deve ser tido como preço vil.

Traduz uma necessária correlação entre o valor de mercado de determinado bem e o de sua alienação, devendo este ser bem inferior àquele e a discrepância de tal ordem que não encontre justificativa nas circunstâncias fáticas (e de mercado) do caso concreto e diante do critério da razoabilidade.

Ocorre que a apelante VIVACQUA IRMÃOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. sequer indicou qual seria o valor venal médio dos lotes ao tempo em que foram adquiridos pelos compradores, quanto mais demonstrou uma disparidade entre esse

valor e o preço de suas vendas, de monta a caracterizar o preço vil.

Embora seja de conhecimento geral que a região em que se encontra localizado o loteamento Santa Therezinha tenha sofrido uma grande valorização nos últimos anos, isso é insuficiente para fixar um padrão visando valorar o preço pago pelos apelados, ainda mais para fixar o entendimento de que foi aquém do que deveria ser pago.

Nem sequer se se sabe exatamente desde quando o mercado local passou a se comportar nesse sentido e qual foi, em termos percentuais, essa valorização ao longo do tempo.

Por outro lado, não ocorreu a alegada falta de diligência.

Segundo consta das cópias das escrituras públicas juntadas aos autos, em todos os casos, os então adquirentes dos lotes firmaram suas avenças mediante a apresentação e verificação, em Cartório, de certidões negativas de dívidas tributárias e fiscais e de certidão negativa de Ações Reais, Pessoais e Reipersecutórias, adotando, assim, a diligência comum aos tratos desse tipo.

Além disso, lhes foi apresentado por José Eduardo Vervolet dos Santos um substabelecimento lavrado no Cartório do 10º Ofício de Notas do Rio de Janeiro (RJ), no livro nº 5561, em 15/04/1997 e 08/07/1997, instrumento esse que foi arquivado nos Cartórios de Notas de Vitória acima referidos ao tempo em que lavraram as mencionadas escrituras, conforme nelas consignado.

O substabelecimento, subscrito por Umberto Jabour Antonini, foi lavrado em 08/07/1997 no Cartório do 10º Ofício de Notas do Rio de Janeiro,"nos termos da Procuração lavrada nestas Notas, no Livro 5561, fls. 055 em 15/04/1997"(folha 44).

Em tal procuração a empresa Vivacqua e Irmãos S/A, representada por suas diretoras, Zuleika Domingues Jabour e Eliete Jabour," com poderes nos termos dos artigos 15º e 16º dos seus estatutos sociais ", outorgaram a Umberto Jabour Antonini, por prazo indeterminado,

"[omitido] poderes especiais para acompanhar os contratos de sociedade firmados pela Outorgante com Sociedade Imobiliária Hércules Ltda., Sociedade Comercial por Quotas de Responsabilidade Limitada, com sede à rua Professor Manoel Ferreira, nº 380, Jardim Camburi, Vitória/ES, com CGC/MF nº 28.XXXXX/0001-87, assessorando o cumprimento de suas cláusulas e condições, firmar termos aditivos e complementares, fiscalizar a evolução das obras e desenvolvimento de seu organograma, especialmente elaboração de projetos necessários a aprovação e registro de loteamentos, bem como a implantação de infra-estrutura e serviços públicos de rede hidráulica e de energia elétrica, com consonância com a legislação específica além de registro nos cartórios imobiliários dos loteamentos, memoriais, plantas, minutas de contrato, padrões, bem como execução de serviços de terraplanagem, aterros, arruamentos e asfaltamentos, colocação de meio-fios, colega de águas fluviais, marcação e piquetamento de todas as quadras e lotes, implantação de rede elétrica e hidráulica, enfim, todos os serviços contratualmente previstos nos respectivos instrumentos, podendo o mesmo assinar contratos e escrituras públicas ou particulares, de promessa e/ou definitivas, estipular cláusulas e transmitir posse, domínio, direito, ação sobre os referidos imóveis, fazer adiantamento e modificar, exigir e obrigar-se pela evicção de direitos, contratar locações, arrendamentos, despejar, e executar devedores da Outorgante, assinar correspondência, promover, requerer e assinar, juntar e retirar documentos, pedir vista de processos, fazer alegações, satisfazer exigências, recorrer de despachos, exercer poderes, ad negotitia

e ad juditia ex extra perante quaisquer instância, propor ações, variar delas, prosseguir nas em curso, seja a Outorgante autora, ré ou oponente, além de poderes especiais de transigir, desistir, discordar, receber e dar quitação e substabelecer, [omitido] e finalmente praticar todos os atos indispensáveis ao fiel cumprimento desse mandato."(fls. 43/43-verso, negritei e sublinhei).

Diante desse elementos e conteúdos, essa regressão em termos de análise dos documentos públicos existentes à época em que os lotes foram adquiridos autoriza a conclusão de que não havia porque levantar qualquer suspeita a respeito da validade dos negócios jurídicos firmados entre as partes, ainda mais considerando que na procuração originária expressamente constava a sua conformidade com o teor das cláusulas do estatuto social referentes à representação da Vivacqua e Irmãos S/A.

Se o Cartório do 10º Ofício de Notas do Rio de Janeiro verificou e atestou que Zuleika Domingues Jabour e Eliete Jabour tinham poderes para firmar procuração em nome da Vivacqua e Irmãos S/A e logo depois também atestou a sua conformidade com o substabelecimento passado por Umberto Jabour Antonini a José Eduardo Vervolet do Santos, para os adquirentes de imóveis do loteamento Santa Terezinha não havia como pairar suspeitas sobre o negócio.

Anote-se que os efeitos da procuração e do substabelecimento foram suspensos somente a partir de 18/05/2001, em razão de decisão liminar (cópia, fls. 52/53) proferida pelo MM. Juiz de Direito da 31ª Vara Cível do Rio de Janeiro nos autos da já referida Ação Declaratória de Nulidade nº 2001.001.056.635-2, confirmada por sentença proferida em 18/12/2002 (cópia, fls. 54/58), conforme anotado às suas margens no respectivo livro do Cartório do 10º Ofício de Notas do Rio de Janeiro, RJ.

Registre-se que o Loteamento Santa Terezinha foi aprovado pelo Estado do Espírito Santo desde 31-08-1996, conforme o Decreto nº 9.099/1996, tanto que consta referido de forma expressa nas matrículas dos lotes adquiridos pelos compradores.

Exigir dos compradores, nesse quadro específico, uma conduta ainda mais precavida, além do rigor concernente à exigência de certidões negativas de tributos e de ônus reais instituídos sobre o imóvel e da apresentação de documentos que comprovem a validade da representação da pessoa jurídica apontada como sua proprietária, extrapola e muito a diligência que deve ser esperada do homem médio.

Mais ainda diante dos documentos dotados de fé pública que lhes foram apresentados pelo vendedor.

Pressupor que estes deveriam ser questionados é o mesmo que não confiar ou atestar a ineficiência dos serviços delegados aos Cartórios ou admitir, como regra, que atuam para acobertar ou legalizar fraudes.

Frise-se que a conduta dos compradores, naquele tempo, não se distanciou daquela que é recomendada por órgãos de proteção e defesa do consumidor.

A título de mero exemplo, confira-se a seguinte passagem da Cartilha do Consumidor elaborada em 1999 pelo Departamento de Proteção e Defesa do Consumidor, vinculado ao Ministério da Justiça:

"CUIDADOS QUE SE DEVE TER ANTES DE COMPRAR UM LOTE. Procure conhecer o lote antes de adquiri-lo.

Certifique-se de que o lote é o mesmo que está na planta aprovada pela Prefeitura. Investigue na Prefeitura se o loteamento está aprovado, se a área do lote está de

acordo com as exigências municipais (em geral, não deve ser menor do que 125 m2) e se o lote não está situado em área de preservação ecológica. Verifique no Cartório de Registro de Imóveis da região se o loteamento está

devidamente registrado.

Verifique se o vendedor é mesmo o proprietário e se o lote escolhido consta do registro."

(http://portal.mj.gov.br/main.asp?Team=%7BB5920EBA%2D9DBE%2D46E9%2D985E

%2D033900EB51EB%7D, capturado em 21-06-2010).

Sendo assim, porque não há prova de que os lotes referidos na petição inicial foram adquiridos por preço vil e porque os apelados adotaram a diligência do homem médio, não existindo peculiaridade alguma que lhes impusesse reforço de cautela, inequivocamente estavam de bo -fé quando firmaram os instrumentos particulares com relação aos quais a apelante busca obter a declaração de nulidade.

Além disso, celebraram tais instrumentos com pessoa que de fato aparentava representar os interesses do proprietário dos lotes, não lhes sendo exigível, no momento em que foram pactuados e diante de um substabelecimento e de uma procuração firmada por escritura pública, qualquer investigação a respeito dos poderes

de quem os subscreveu.

De todo modo, quanto ao conteúdo da procuração, se diligenciassem junto ao órgão público competente para aprovar loteamentos teriam constatado que a Imobiliária Hércules Ltda. figurava como incorporadora no loteamento Santa Terezinha. Para tanto, basta lembrar do já referido Decreto nº 9.099/1996, em vigor ao tempo das aquisições.

Indo além, constatariam que José Eduardo Miguel Vervolet dos Santos era um dos sócios dessa imobiliária (conforme afirmado nos itens 1 e 2 da petição inicial).

Tais informações indicariam a regularidade do objeto do referido instrumento de mandato.

Se exigissem a apresentação do estatuto social da Vivacqua Irmãos S/A, confirmariam isso após a leitura do seu objeto social, conforme seu artigo 2º (“A sociedade tem por objeto o comércio de café ou quaisquer outros artigos de produção nacional ou estrangeira, por conta própria, em consignação e comissão, e importação e exportação e comércio de imóveis em geral, compra e venda, construção, incorporação e loteamento, bem com outros negócios de interesse social, que não seja proibidos por lei e que não independem de autorização especial do Governo”), publicado no Diário Oficial do Estado do Rio de Janeiro de 27-03-1978 (folha 355).

Teriam ainda se deparado com os artigos 15º e 16º referidos na procuração firmada por Zuleika Domingues Jabour e Eliete Jabour em benefício de Umberto Jabour Atonini, que afastariam ainda mais as dúvidas eventualmente existentes. Eis seus conteúdos:

"Artigo 15º - Os documentos que impliquem em responsabilidade para a Sociedade, poderão ser, também, assinados por um dos diretores e um procurador autorizado,

devidamente constituído.

Artigo 16º - A diretoria tem poderes para transigir, fazer acordos, adquirir imóveis, alienar, gravar com ônus reais, prometer, vender, adquirir direitos e ações, efetuar incorporações, assinar contratos de financiamento hipotecário, renunciar e praticar atos por mais amplos que sejam a fim de satisfazer o objetivo social."(folha 129)

Se se dedicassem um pouco mais à sua leitura, verificariam que Zuleika Domingues Jabour e Eliete Jabour, qualificadas no instrumento de mandato como diretoras da apelante VIVACQUA IRMÃOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., atuaram em conformidade com os poderes inerentes às suas funções (cf. artigos 11º, 12º, 15º, 16º e 17º, folha 355) e também que a sociedade anônima tinha uma filial instalada em Vitória (cf. parágrafo único do artigo 1º, folha 355).

Não se olvida, nesse passo, que o estatuto social publicado em 27-03-1978 é diverso do que consta na ata da assembleia geral e extraordinária realizada em 29-03-1994 (cf. cópia, fls. 46/48) e que foi com base neste que o MM. Juiz de Direito da 31ª Vara Cível do Rio de Janeiro proferiu a sentença que declarou a nulidade da procuração (cf. fls. 54/58).

Contudo, para efeitos da análise da conduta dos compradores ao tempo em que adquiriram os lotes, necessariamente a partir dos documentos que lhes foram apresentados, sob pena de distorcê-la totalmente, o primeiro estatuto é que serve para auferir se lhes era ou não possível identificar a fraude caso adotassem diligência extrema.

A reflexão sobre a bo -fé alegada pelos apelados deve ser coerente com o contexto fático com o qual se depararam na data em que adquiriram os lotes.

Se lhes fosse exigido aprofundar a investigação sobre a regularidade do negócio a partir do substabelecimento que lhes foi apresentado, isso certamente os faria retroceder à procuração e, por consequência, aos documentos nela referidos.

Como é expressa, na procuração, a menção aos artigos 15º e 16º do estatuto social da embargada, porque no estatuto da ata de assembleia de 29/03/1994 o artigo 15º apenas dispõe sobre a aplicação subsidiária da Lei nº 6.404/76 ( Lei das Sociedades Anonimas) e não há o artigo 16º, é inequívoco que o Cartório do 10º Ofício de Notas do Rio de Janeiro assentou a regularidade da procuração nas disposições do estatuto social de 1978.

E mesmo se tivessem razões para duvidar da qualidade apresentada por Zuleika Domingues Jabour e Eliete Jabour, e, em razão disso, solicitassem dados à Junta Comercial do Estado do Rio de Janeiro, confrontando-os, após, com os que constam na procuração à luz dos artigos do estatuto social que nela foram mencionados, verificariam que foi assinada por quem à época figurava como sua diretora-presidente (Eliete Jabour, cf. certidão simplificada, fl. 35/37), e por quem, segundo assegurado pelo Cartório do 10º Ofício de Notas do Rio de Janeiro, naquele momento ostentava a qualidade de procurador (Zuleika Domingues Jabour), e que, antes, já tinha sido diretora-presidente da VIVACQUA IRMÃOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

Essas informações, cuja obtenção vai muito além da diligência esperada do homem médio, frise-se, serviriam para confirmar, no plano da apropriação da realidade pelos apelados, a convicção de que pactuavam com um representante da apelante.

Em seu conjunto, afastariam a hipótese de desconfiança, mesmo que mínima, sobre a validade do negócio.

Anote-se ainda que os compradores não foram os únicos adquirentes de lotes no referido loteamento.

A própria apelante VIVACQUA IRMÃOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. é quem informa que foram várias as vendas realizadas com arrimo no substabelecimento firmado em favor de José Eduardo Vervolet dos Santos e que, em razão disso, ajuizou perante o Poder Judiciário deste Estado várias ações com objeto idêntico ao deste feito, tendo inclusive juntado algumas decisões já proferidas.

Isso demostra que outras pessoas vivenciaram um contexto semelhante ao que se apresenta nestes autos, e, assim como os compradores, confiaram na regularidade da sua representação legal e, por conseguinte, na validade dos negócios jurídicos que foram celebrados em seu em nome.

Reforça, por conseguinte, a conclusão de que a realidade em momento algum se mostrou aos ora apelados como o alegado complô fraudulento que teria vitimado a apelante, nem mesmo através de indícios, do qual nem mesmo ele alega terem participado.

Se há muito estava ciente da alegada fraude, cumpria-lhe, já na data do ajuizamento da ação declaratória de nulidade da procuração, nos idos de 1997, como medida de urgência, requerer seu registro nas matrículas dos imóveis de sua propriedade nos Cartórios do Registro de Imóveis da situação de cada um deles, em especial os do Loteamento Santa Terezinha.

Há um acórdão unânime da época, oriundo da 4ª Turma do C. STJ, quando integrada pelos Ministros Sálvio de Figueiredo Teixeira e Ruy Rosado de Aguiar Junior, que bem reflete a postura que a embargada deveria ter adotado. Segue a sua ementa:

"EMENTA: DIREITOS CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RAZÕES DE REFORMA. TÓPICO ESPECIFICO NA PETIÇÃO. DISPENSABILIDADE. EMBARGOS DE TERCEIRO. ADQUIRENTES NÃO-CITADOS PARA AÇÃO ANULATÓRIA DO TITULO QUE DEU ORIGEM A TRANSFERENCIA DO IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE REGISTRO DA AÇÃO NO REGISTRO DO IMÓVEL. EFEITOS NÃO OPONÍVEIS ERGA OMNES. RECURSO PROVIDO.

I - Não tendo sido os adquirentes de boa-fé citados para ação anulatória que tinha por objetivo desconstituir o título que lhes permitiu adquirir o bem, não podem eles sofrer os efeitos da sentença nela produzida, porque não foram partes naquela. II - Os atos processuais relativos a uma ação pessoal reipercussória (art. 167, I, 21 da Lei 6.015/1973) devem ser registrados no álbum imobiliário, sob pena de não ser oponíveis erga omnes.

III - A simples publicação de atos jurisdicionais no órgão do Estado não é suficiente para dar-lhes publicidade com eficácia contra terceiros.

IV - A publicidade se dá, em regra, pela inscrição (rectius, registro) no Registro de Imóveis e, em casos excepcionais, pela publicação de editais (somente editais e não outros atos do processo) no órgão oficial. Ademais, a publicidade do processo não gera presunção da ciência de terceiros dos atos nele praticados. O referido princípio não tem por finalidade dar eficácia erga omnes, mas sim facultar o acesso dos interessados ao que no processo se contém.

V - Omitido."

( REsp 60.661/MG, Relator Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, DJU 12/05/1997, p. 18807).

De longe um simples comunicado publicado pela apelante no dia 02-09-2000 em jornal de circulação regional, informando que não nomeou procuradores para a venda dos lotes do Loteamento Santa Terezinha ou de qualquer imóvel de sua propriedade, não atende a um mínimo de diligência que deveria ter adotado e muito menos ao disposto nos artigos 167, inciso I, nº 21, e 168, da Lei nº 6.015/73 ( Lei de Registros Publicos).

Conforme foi anotado pelo Ministro Barros Monteiro, em voto proferido no aludido acórdão

"Segundo o disposto nos arts. 167, inc. I, nº 21, e 169 da Lei nº 6.015/73, o registro da ação de anulação cumulada com pedido de imissão na posse, era obrigatório para ter eficácia em relação a terceiros. Trata-se ali de uma ação pessoal reipersecutória, porquanto "tem por fim a entrega ou a restituição do que é devido e está fora do patrimônio (quibus persequimur quod ex patrimonio nobis abest)" (cfr. Enciclopédia Saraiva de Direito, vol. 64, pág. 373). Não havendo sido providenciado o registro, incumbia aos embargados evidenciar que os embargantes-adquirentes tinham conhecimento do litígio que pesava sobre o imóvel a eles trespassado."

Este o entendimento adotado por esta Colenda Primeira Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em acórdão assim ementado:

“EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE NULIDADE - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - NULIDADE DO INSTRUMENTO DE PROCURAÇÃO - APLICAÇÃO DA ”TEORIA DA APARÊNCIA” - NEGÓCIO JURÍDICO MANTIDO. Segundo entendimento da Primeira Câmara Cível, do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, “(...). A presunção de boa-fé do adquirente de bem imóvel somente cede diante de fatos que evidenciem o conhecimento da restrição à aquisição do bem, seja pelo registro de penhora ou quaisquer outras formas que demonstrem conhecimento de demanda sobre o mesmo ou relação jurídica que o circunda. Em não sendo possível a identificação, pelo adquirente, de qualquer pendência sob o bem imóvel litigioso, há de prevalecer a teoria da aparência, pela qual uma pessoa, considerada por todos como titular de um direito, embora não o sendo, leva a efeito um ato jurídico como terceiro de boa-fé. (...).” (TJES, Apelação Civel nº. 024.050.241.199. Relatora a Exmª. Srª. Desembargadora Janete Vargas Simões).” (TJES, Classe: Apelação, 24070096193, Relator: ANNIBAL DE REZENDE LIMA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 14/07/2015, Data da Publicação no Diário: 19/01/2016)

“EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL - AGRAVO RETIDO -CONHECIDO PRELIMINARMENTE REJEITADO - MÉRITO - ANULAÇÃO DE INSTRUMENTO DE PROCURAÇÃO - CASSAÇÃO DOS PODERES DE REPRESENTAÇÃO - DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA ENTABULADO POR TERCEIROS DE BO -FÉ - TEORIA DA APARÊNCIA - IMPOSSIBILIDADE - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1 “Agravo retido interposto na forma do artigo 522, do CPC, pois não se tratava de audiência de instrução e julgamento - Conhecido e desprovido. Competência do Juízo Cível - Ação visava a declaração de nulidade de negócio jurídico e não correção de registro equivocado. Legitimidade da empresa que sucedeu a anterior em todos os direitos e deveres por ter tido sua natureza jurídica transformada de Sociedade Anônima para Limitada. Preliminares Rejeitadas. 2 - A presunção de bo -fé do adquirente de bem imóvel somente cede diante de fatos que evidenciem o conhecimento da restrição à aquisição do bem, seja pelo registro de penhora ou quaisquer outras formas que demonstrem conhecimento de demanda sobre o mesmo ou relação jurídica que o circunda. Em não sendo possível a identificação, pelo adquirente, de qualquer pendência sob o bem imóvel litigioso, há de prevalecer a Teoria da Aparência, pela qual uma pessoa, considerada por todos como titular de um direito, embora não o sendo, leva a efeito um ato jurídico como terceiro

de boa-fé.

3 - Recurso conhecido e provido.”

(TJES, Classe: Apelação, 24050241199, Relatora: JANETE VARGAS SIMÕES, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 26/03/2013, Data da Publicação no Diário: 12/04/2013)

“EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS. Ação de nulidade. 1) Agravo retido interposto. incompetência absoluta do juízo e denunciação da lide. 1.1) Competência do juízo da 9ª vara cível de vitória. causa de pedir e pedido apoiados em suposta invalidade de procuração. ausência de discussão subordinada a registros públicos. 1.2) Denunciação da lide a José Eduardo Vervloet dos Santos. Ausência de participação direta nos negócios jurídicos. pedido rejeitado. agravo retido improvido. 2) Do mérito recursal. anulação de instrumento procuratório. boa-fé dos terceiros adquirentes resguardada. art. 1.321 do código civil/1.916. 3) SUPOSTA FALTA DE DILIGÊNCIA DOS ADQUIRENTES. APLICAÇÃO DA TEORIA DA APARÊNCIA. BO -FÉ RESGUARDADA. PRESERVAÇÃO DA SEGURANÇA DAS RELAÇÕES JURÍDICAS. 4) precedentes deste sodalício. adoção da fundamentação per relationem. apelações cíveis providas para julgar improcedente o pedido, com a inversão dos ônus sucumbenciais. 1) Do agravo retido. Interposição contra decisão que rejeitou preliminar de incompetência absoluta do Juízo e o pedido de denunciação da lide a José Eduardo Vervloet dos Santos. 1.1) No que diz respeito à competência para processar e julgar a presente ação, verifico que este egrégio Tribunal de Justiça já apreciou a questão em demanda de semelhante natureza, tendo decidido que a causa de pedir e o pedido se apóiam em invalidada da procuração pública mediante a qual foram feitas vendas de lotas imobiliários, não havendo qualquer discussão subordinada ao tema registro público a justificar a competência especializada. 1.2) Não se evidencia dos autos, a partir do relato exordial, a direta participação do Sr. José Eduardo Vervloet dos Santos nos negócios jurídicos em discussão, mas sim, de seu genitor José Maria Vervloet dos Santos e de seu irmão Carlos Alberto Vervloet dos Santos, sendo que este último integra a presente relação processual e foram rejeitados os pedidos formulados em seu desfavor. Agravo retido improvido. 2) Do mérito recursal. À luz de precedentes desta Corte de Justiça, perfilha-se o entendimento de que, apesar de anulado o instrumento procuratório a partir do qual aperfeiçoaram-se os negócios jurídicos, deve se resguardar a bo -fé dos terceiros adquirentes dos imóveis, até mesmo porque em nada contribuíram para a invalidade denotada. 3) Apesar de a sentença ter realçado a falta de diligência dos adquirentes, porquanto aperfeiçoados os contratos de compra e venda já depois de ser judicialmente declarada a nulidade do instrumento procuratório, tal circunstância não é hábil a afastar a aplicação da chamada teoria da aparência, que busca resguardar a boa-fé e preservar a segurança das relações jurídicas em se tratando de negócios jurídicos que, à época da sua realização, tinham nítida feição de regularidade. 4) Dos vários arestos deste Sodalício sobre a matéria, o mais citado é o julgamento dos embargos infringentes na apelação cível nº 024060216272 pelo egrégio Primeiro Grupo de Câmaras Cíveis Reunidas deste Sodalício que, à unanimidade, na esteira do voto condutor prolatado pelo eminente Desembargador Substituto Cristovão de Souza Pimenta [à época atuando em substituição ao eminente Desembargador Annibal de Rezende Lima], entendeu por bem resguardar a boa-fé dos adquirentes. Este Sodalício já possui firme posicionamento sobre a presente matéria, o que autoriza a adoção da linha de raciocínio desenvolvida nos precedentes citados, em homenagem ao princípio da celeridade e economia processual e como forma de contribuir para a uniformização da jurisprudência desta egrégia Corte. “ (TJES, Classe: Apelação, 24060223856, Relatora: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 06/03/2012, Data da Publicação no Diário: 21/03/2012)

No mesmo sentido, confiram-se precedentes da Quarta Câmara deste Egrégio Tribunal de Justiça:

“EMENTA. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AUSÊNCIA DE RATIFICAÇÃO. INADMISSIBILIDADE. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MANDATO. PROCURAÇÃO ASSINADA POR REPRESENTANTE PUTATIVO. VALIDADE. BO FÉ DOS CONTRATANTES. MANUTENÇÃO DO NEGÓCIO. DENUNCIAÇÃO DA LIDE. RECURSO DOS DENUNCIADOS. LITISCONSÓRCIO PASSIVO UNITÁRIO. EXTENSÃO DA EFICÁCIA SUBJETIVA DO RECURSO AO DENUNCIANTE. INTERESSES COMUNS.

1. A interposição de Apelação Cível antes do julgamento dos Embargos de Declaração e posteriormente não ratificada deve ser inadmitida. Precedentes do STJ e do TJES. 2. A assinatura de representante putativo é válida para formação do negócio jurídico de compra e venda de imóvel quando o imóvel não estiver qualquer gravame e quando o representante for considerado, por aparência, titular do direito exercido. Precedentes do TJES.

2. A boa-fé contratual deve ser respeitada, com resguardo dos contratantes que se submetem a negócios jurídicos com feições de regularidade. Precedentes do TJES. 3. Feita a denunciação da lide, na hipótese de o denunciado não resistir à intervenção, limitando-se a contestar o pedido do autor, há a formação de litisconsórcio passivo unitário, diante da convergência de interesses das partes. Assim, a eficácia do julgamento favorável do recurso interposto pelo denunciado deve ser estendida à esfera jurídica do denunciante. Art. 75, I, e art. 509, do CPC. Precedentes do STJ.” (TJES, Classe: Apelação, 48060044434, Relator: SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 02/02/2015, Data da Publicação no Diário: 05/03/2015)

“EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS. 1) RECURSO DE VIVÁCQUA IRMÃOS. 1.1) julgamento antecipado da lide. alegada nulidade da sentença por cerceamento de defesa. Ausência de mácula. 1.2) compra e venda de imóveis. Suposta realização por quem não detinha poderes. Alegada nulidade do negócio jurídico. Vício da procuração. boa-fé do adquirente evidenciada. Exegese do art. 1321 do código civil de 1916 então vigente. 1.3) teoria da aparência. Boa-fé resguardada. Preservação da segurança das relações jurídicas. Improcedência dos pedidos mantida. 1.4) Apelação cível desprovida. 2) recurso de Centro Educacional Charles Darwin. 2.1) honorários advocatícios devidos ao advogado do litisdenunciado. improcedência dos pedidos na ação principal. Denunciação obrigatória. Isenção do litisdenunciante. Precedentes do STJ. 2.2) perda do direito de regresso. Denunciação obrigatória caracterizada no caso concreto. 2.3) princípio da causalidade. Ônus sucumbenciais atribuídos à parte autora. Inclusão da Verba honorária devida ao advogado da litisdenunciada. 2.4) apelação cível conhecida e provida. 1) Apelação cível de Vivácqua Irmãos Empreendimentos Imobiliários 1.1) Se o Juízo de 1º grau considerou suficientes as provas constantes dos autos e, por conseguinte, desnecessária a produção de outras, não há de se falar em cerceamento de defesa por ter a lide sido antecipadamente julgada. 1.2) A matéria em voga já foi apreciada por este egrégio Tribunal de Justiça noutras oportunidades, restando sedimentado o entendimento de que eventual vício da procuração que deu origem ao negócio jurídico, ainda que declarado por sentença com trânsito em julgado, deverá ser superado se evidenciada estiver a aquisição do imóvel por terceiro de bo fé 1.3) Apesar da articulada tese recursal em torno da falta de diligência por parte do adquirente, na medida em que dispunha de meios para investigar a validade e a regularidade da procuração que serviu de esteio ao negócio jurídico, não há circunstância hábil a afastar a aplicação da chamada teoria da aparência, que busca justamente resguardar a boa-fé e preservar a segurança das relações jurídicas em se tratando de negócios jurídicos que, à época da sua realização, tinham nítida feição de regularidade. 1.4) Apelação cível de Vivácqua Irmãos Empreendimentos Imobiliários Ltda. conhecida e desprovida. 2) Apelação cível de Centro Educacional Charles Darwin Ltda. 2.1) Se nos casos em que a denunciação da lide não é obrigatória, o

litisdenunciante que chamou o litisdenunciado à lide deverá arcar com os honorários de advogado quando a ação principal for julgada improcedente, a conclusão mais acertada, a contrario sensu, é de que estará isento de tal ônus nos casos em que a denunciação for obrigatória. 2.2) A denunciação da lide só se torna obrigatória na hipótese de perda do direito de regresso, não se fazendo presente essa obrigatoriedade no caso do artigo 70, inciso III, onde tal direito permanece íntegro. É induvidosa a caracterização - como de natureza obrigatória - da denunciação verificada no feito. 2.3) Se não tivesse sido citado para responder aos termos da lide principal (improcedente), não haveria lide secundária, de sorte que, por força do princípio da causalidade, aquele que deu causa à instauração do feito, ou do incidente processual, deve arcar com as despesas dela decorrentes, no que se inclui, a verba honorária devida ao advogado do litisdenunciado. 2.4) Apelação cível de Centro Educacional Charles Darwin Ltda. Conhecida e provida. ACORDA a Egrégia Quarta Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade de votos, negar provimento à apelação cível de Vivácqua Irmãos Empreendimentos Imobiliários Ltda. e dar provimento à apelação cível de

Centro Educacional Charles Darwin Ltda.”

(TJES, Classe: Apelação, 24050262807, Relatora: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 24/11/2014, Data da Publicação no Diário: 03/12/2014)

“EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA PARA OUTORGA DE ESCRITURA. RECUSA FUNDADA EM CLÁUSULA PENAL NÃO PREVISTA NO COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA TRAZIDO PELO AUTOR. SILÊNCIO QUANTO À AUTENTICIDADE OU VALIDADE DOS DOCUMENTOS QUE EMBASAM A PRETENSÃO AUTORAL. ÔNUS DA IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA. ARTS. 300, 302 E 303 DO CPC. PRECLUSÃO DO DEBATE. IMPONTUALIDADE NO ADIMPLEMENTO DAS PRESTAÇÕES VENCIDAS JUSTIFICADA. OUTORGA DEVIDA. PRECEDENTES DO STJ. RECURSO IMPROVIDO.

1. Consoante precedente do col. STJ acerca do tema da outorga de escritura, no sentido de que, “[...] pagas as prestações do compromisso de compra e venda de imóvel e recusada a outorga da escritura definitiva do negócio principal, impõe-se a procedência da ação de adjudicação compulsória” ( REsp XXXXX/MG, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/05/2009, DJe 01/06/2009), e restando evidenciado ao longo do processo a comprovação do pagamento das prestações da promessa de compra e venda, apesar da impontualidade ocorrida, esta devidamente justificada pela impossibilidade de entrega do bem imóvel desembaraçado pela ré, associado ao fato de que ela - a ré! - não se desincumbiu a contento do ônus da impugnação específica quanto aos elementos de prova trazidos aos autos para efeito de demonstração do fato constitutivo do direito do autor ( CPC, art. 333, I), restando precluso, portanto, o debate acerca da questão ( CPC, art. 300, 302 e 303), conclui-se não merece prosperar a irresignação trazida a exame. 2. Recurso conhecido, porém improvido.

(TJES, Classe: Apelação, 21080067099, Relator: CARLOS ROBERTO MIGNONE, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 18/06/2012, Data da Publicação no Diário: 04/07/2012)

Por outro lado, prospera a apelação adesiva porque a ação foi julgada improcedente de modo que a autora deve arca com o pagamento das custas e honorários advocatícios que arbitro por equidade em R$ 4.000,00 (três mil reais), considerando o bom grau de zelo profissional, o lugar da prestação dos serviços (Capital/ES), a natureza civil, a importância da causa, o bom trabalho desenvolvido e o tempo exigido do advogado dos réus (ação ajuizada em 04/08/2007).

Este valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) deverá ser repartido entre os advogados dos réus porque embora a apelação adesiva tenha sido interposta apenas por ARMANDO VALENTIO BORTOLUZZIO e ZELINDA ROSA BORTOLUZZI, segundo o artigo 509 do CPC, o recurso interposto por um dos litisconsortes a todos aproveita, salvo se distintos ou opostos os seus interesses.

Desse juízo, confira-se precedente do C. STJ:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE HONORÁRIOS. VERBA DECORRENTE DE PROVIMENTO DE RECURSO QUE IMPORTOU NO JUÍZO DE IMPROCEDÊNCIA DA DEMANDA. PROVIMENTO QUE APROVEITOU O

LITISCONSORTE PASSIVO.

1. Caso em que o provimento do recurso extraordinário interposto pelo INCRA quanto ao mérito da causa resultou no juízo de improcedência do pedido exordial e, por isso, aproveitou ao INSS, na condição de litisconsorte passivo (art. 509 do CPC), motivo pelo qual ambas as autarquias fazem jus à verba honorária a ser arcada pela empresa autora que saiu vencida na demanda (art. 20 do CPC).

2. Agravo regimental não provido.”

( AgRg nos EDcl no REsp XXXXX/RS, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, PRIMEIRA TURMA, julgado em 07/08/2014, DJe 18/08/2014)

Por fim, anoto que é desnecessária a instauração de incidente de uniformização de jurisprudência sobre a matéria que não encontra divergência na jurisprudência deste Egrégio TJES (Regimento Interno do TJES, art. 205)

.

Por essas razões, nego provimento à apelação de VIVACQUA IRMÃOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

Noutra parte, dou provimento à apelação adesiva para condenar a autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios arbitrados em R$ 4.000,00 (quatro mil reais) valor que deverá ser atualizado monetariamente pelo INPC/IBGE desde a publicação da presente decisão e acrescidos de juros de mora pela taxa SELIC desde a intimação da devedora para o cumprimento da sentença, momento em que é vedada a cumulação com correção monetária, sob pena de bis in idem.

É como voto.

Desembargador Fabio Clem de Oliveira

Relator

*

D E C I S Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos, APELAÇÃO Nº XXXXX-97.2006.8.08.0024 (024060216264), em que são as partes as acima indicadas, ACORDA o Egrégio Tribunal de Justiça do Espírito Santo (Primeira Câmara Cível), na conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, em,

*

* *

Disponível em: https://tj-es.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/340672782/apelacao-apl-216269720068080024/inteiro-teor-340672794

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