Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo TJ-ES - Apelacao Civel: AC XXXXX ES XXXXX

1 - Assinala-se, já de início, que não há inovação recursal no que tange à alegada usucapião urbana especial, tal como ressaltado pelo apelado, pois conforme se verifica na contestação de folhas XXXXX-23, a apelante sustentou expressamente que permanece na posse mansa e pacífica do imóvel, o qual outrora foi objeto de locação, por mais de cinco anos, desde fevereiro de 1997, data em que teria consignado o valor do último aluguel. O próprio apelado asseverou na réplica que a apelante age com má-fé ao pretender transformar sua qualidade de locatária em usucapiente, registrando, ainda, que ¿a posse direta lhe foi concedida pela Espólio na qualidade de locatária e não de posseira da qual agora pretende se revestir¿ (folhas 44).

2 - No presente caso, a apelante argüi que o contrato de locação não foi renovado e passou a ter o imóvel como seu e não mais como inquilina. Sustenta que houve a inversão da posse, posto que passou a tê-la mansa e pacificamente, com intenção de ser dona, por mais de cinco anos, sendo-lhe aplicável o disposto no art. 183, da Constituição Federal, que trata da usucapião especial.

3 - De fato, o conjunto probatório acostado aos autos demonstra que o apelado efetivamente abandonou o imóvel, bem como o contrato de locação, deixando a coisa suscetível de ser usucapida e favorecendo o exercício da alegada posse mansa e pacífica pela apelante, que deixou de pagar os alugueres, com manifesto animus domini ou animus rem sibi habendi (ânimo de ter a coisa como sua).

4 - Com efeito, a norma cogente que estabelece a prorrogação por prazo indeterminado do contrato de locação deve necessariamente ser interpretada de acordo com a sua função social, que é - ressalta-se - indubitavelmente de proteção do inquilino ou locatário. Isso porque, com a renovação compulsória da locação por prazo indeterminado, o locador, para fins de rescisão da avença, somente poderá se valer da denúncia cheia - logicamente na hipótese em que o locatário estiver cumprindo devidamente todas as suas obrigações contratuais. E, no caso do locatário, pelo contrário, basta tão-somente a notificação do locador no prazo de trinta dias (denúncia vazia). Assim sendo, de forma alguma a renovação compulsória garante ao locador a imprescritibilidade da locação, de modo que nunca poder-se-ia inverter a posse do locatário.

5 - O abandono do imóvel pelo apelado, notadamente diante da ausência de cobrança dos alugueres por um longo período, deixa de qualificar o não pagamento destes como simples mora e torna possível sua qualificação como ato que exterioriza o animus domini.

6 - A partir do momento em que o apelado renunciou ao contrato de locação, não dando continuidade à relação locatícia, abandonando o imóvel e deixando de cobrar os alugueres, a apelante passou a ter a coisa como sua, com ânimo de dona, ininterruptamente e sem oposição, transmudou-se a posse para ad usucapionem, apta, portanto, a deflagrar a aquisição da propriedade pela usucapião, desde que observados os requisitos objetivos do tempo e tamanho da área usucapida.

7 - Com efeito, a notificação extrajudicial que objetivava a regularização da ocupação do imóvel, realizada antes que se completasse o lapso para a prescrição aquisitiva, não têm o condão de descaracterizar a posse mansa e pacífica exercida pela apelante. É entendimento assente na doutrina e na jurisprudência que a oposição, no sentido que lhe emprestou o legislador pátrio, não significa inconformidade, nem tratativas com o fim de convencer alguém a demitir de si a posse de determinado imóvel. Traduz, sim, medidas efetivas, perfeitamente identificáveis na área judicial, visando a quebrar a continuidade da posse, opondo à vontade do possuidor uma outra vontade que lhe contesta o exercício dos poderes inerentes ao domínio qualificador da posse.

8 - Diante disso, considerando que a apelante passou a ter a coisa como sua a partir de fevereiro de 1997, quando do ajuizamento da presente ação de despejo, em novembro de 2002, já havia transcorrido prazo superior a cinco anos.9 - Acerca da área do imóvel, a qual não pode ser superior a 250 (duzentos e cinqüenta) metros quadrados, os autos noticiam, especialmente a exordial da ação de usucapião movida pela apelante acostada aos autos a folhas XXXXX-199, que a apelante ocupada área total que supera 250 m2, daí porque para o fim de reconhecimento da usucapião especial urbana, e para garantia de seu fim maior, que é o direito fundamental à moradia, há que se admitir somente a ocorrência da prescrição aquisitiva em relação a um dos apartamentos ocupados pela apelante, aquele que ela efetivamente occupa, pois os autos noticiam que seu filho estaria ocupando o outro.10 - Em relação ao outro apartamento, contudo, por toda fundamentação acima esposada, especialmente tendo em vista o total descaso do locador, que perdurou por anos, não há que se falar em relação locatícia apta a ensejar a procedência, ainda que parcial, da presente demanda.11 - O instituto da usucapião especial urbana tem por objetivo, como sabido, a efetivação do direito fundamental à moradia, tendo em vista o fato de o possuidor ou ocupante dar à propriedade a exigida função social.12 - Recurso provido.

à unanimidade, em dar provimento ao recurso.